首先，星級酒店是用來經(jīng)營的，功能與規(guī)劃要滿足于未來經(jīng)營的需要，星級酒店建設(shè)的成本將在以后的經(jīng)營中得到收回，從這一角度，星級酒店同商業(yè)中心、寫字樓等建筑物業(yè)一樣，被劃定為商業(yè)建筑，需要考慮投資回收期和投入產(chǎn)出比。其次，星級酒店物業(yè)的經(jīng)營是以顧客的居住和使用為基礎(chǔ)的，而人的需求是復(fù)雜的，不僅要滿足基本的功能需求，還要滿足人們審美、藝術(shù)和行為習(xí)俗的要求?；诰幼『拖M的需求，星級酒店同高端住宅、別墅等物業(yè)存在著交集。

但無論怎樣，相對于星級酒店，商業(yè)中心和住宅的設(shè)計和裝修的復(fù)雜程度和專業(yè)度不在一個層面上。在星級酒店設(shè)計過程中，造價、空間配置、內(nèi)部流線、功能布局、主題文化、特色定位，無一不是需要考慮的對象，任何忽略、不慎都可能為星級酒店以后的運營帶來不便，引發(fā)后期額外的成本投入。

成本投入是最基本的考量因素

一般來講，建設(shè)成本投入即業(yè)主預(yù)算花費多少錢籌建星級酒店，是業(yè)主主要考慮的因素。業(yè)主的預(yù)算并不就是星級酒店的建設(shè)成本，預(yù)算只是一個單方的考慮。事實上，星級酒店的建設(shè)投入成本還與星級酒店的規(guī)模、星級酒店的定位、星級酒店的區(qū)位等因素有關(guān)。一般來講，星級酒店的投資方先對籌建星級酒店的資金有一個粗略的預(yù)算，對星級酒店未來的定位也有一個概念性的看法。通過專業(yè)的市場調(diào)查和星級酒店專業(yè)人士咨詢后，業(yè)主方會對初期的預(yù)算有一個更加精確化的調(diào)整，對預(yù)算的使用也有一個更加深入的認識。后一階段的調(diào)整，有時候會非常大，星級酒店的單房投入、平均建設(shè)成本等因素往往取決于星級酒店專業(yè)人士和設(shè)計公司的共同努力。

星級酒店建設(shè)應(yīng)將盡可能多的空間用于星級酒店經(jīng)營，或提供給客戶以滿足客人的享受需求。有一些指標(biāo)是進行星級酒店策劃所必須考慮的因素。

星級酒店每間綜合面積，即指星級酒店的建筑面積與客房間數(shù)之比。對大多數(shù)星級酒店而言，最重要的贏利功能和服務(wù)功能是客房，因此在符合市場環(huán)境要求的情況下，減少每間綜合面積，意味著將來會有更多的客房可供出售，星級酒店的空間使用率比較高。

但星級酒店客房每間綜合面積并非越小越好，太小的客房會降低客房的居住品質(zhì)和居住感受，但太大的綜合面積，會增加每間客房的投資成本，給星級酒店未來經(jīng)營帶來壓力。另外商務(wù)星級酒店和旅游度假星級酒店對每間客房綜合面積具有不同要求。度假型星級酒店的每間客房綜合面積會相對較大，以提高星級酒店的休閑感受和體驗。無論星級酒店的定位如何，都應(yīng)該將星級酒店每間客房的綜合面積控制在合理的范圍，片面追求奢華，脫離市場的承受力，都會給未來的星級酒店經(jīng)營帶來困難。

有收益面積比，指有經(jīng)營收益的營業(yè)場所建筑面積占星級酒店總建筑面積的比值，有收益面積包括客房、餐廳、咖啡廳、娛樂、康體等經(jīng)營場所。有收益面積比受星級酒店定位、星級酒店的檔次影響。對城市商務(wù)星級酒店而言，有收益面積比一般較高，超過50%，而高星級星級酒店和度假星級酒店的有收益面積比則一般小于50%。

容積率、建筑覆蓋率等指標(biāo)涉及到政府對用地的規(guī)劃要求問題，必須滿足政府的規(guī)劃要求。容積率和建筑覆蓋率越低，星級酒店的景觀性和環(huán)境可以獲得更大改善，可以提升星級酒店品質(zhì)，便于規(guī)劃某些特色產(chǎn)品，如溫泉、SPA、室外泳池等。

對于旅游度假星級酒店和精品星級酒店而言，一般性的行業(yè)面積比并不適合，需要以星級酒店本身的定位和星級酒店功能特色作為調(diào)整的依據(jù)。但無論怎樣，在進行星級酒店前期咨詢規(guī)劃過程中，重要的面積比是評價一個規(guī)劃方案優(yōu)劣的重要指標(biāo)，也是投資方在進行星級酒店投融資預(yù)算時所要重點考慮的指標(biāo)。

星級酒店定位決定未來經(jīng)營方向

星級酒店定位是一個由外及里、由淺而深的過程。進行星級酒店定位之前，首要的工作是對市場和當(dāng)?shù)匦羌壘频陿I(yè)經(jīng)營水平的考察，這是一個非常專業(yè)的過程，需要所有參與星級酒店規(guī)劃的團隊共同參與。通過市場調(diào)研與星級酒店考察，可以理解當(dāng)?shù)氐氖袌霏h(huán)境、旅游特色、星級酒店消費水平、客源類型與客源消費特點、社會性餐飲娛樂和人力資源狀況等。這些直觀的感受和信息從外部直接進入規(guī)劃團隊的大腦中，結(jié)合團隊成員對行業(yè)、對同類型星級酒店的理解與先驗性的知識，以及業(yè)主方對未來星級酒店的預(yù)期，逐步形成未來星級酒店的概念性的輪廓，即星級酒店的初步定位。

在完成星級酒店初步和總體定位的前提下，進行信息的細分與分析，由淺入深，逐步完成對星級酒店規(guī)劃的完整定位。

市場定位是規(guī)劃團隊經(jīng)過市場考察，而對星級酒店未來客源群體的基本認識。不同客源具有不同的消費特點、消費需求和不同的訂房渠道。通過對客源市場的分析，找到所規(guī)劃星級酒店未來的細分市場，以此作為星級酒店總體定位和功能定位的基礎(chǔ)。在市場定位階段可以確定星級酒店未來是一家商務(wù)星級酒店、旅游星級酒店、休閑度假星級酒店、或是特色精品星級酒店，以及未來星級酒店的總體定價標(biāo)準(zhǔn)。市場定位與星級酒店的總體定位并沒有一個絕對的先后邏輯關(guān)系，因為在規(guī)劃者的思維中，先驗性信息和外部的及時市場信息總是相互共振，相互刺激。一個好的規(guī)劃方案中，未來星級酒店不僅適應(yīng)現(xiàn)有的市場，還富于前瞻性，引領(lǐng)和增值顧客的消費。

立足于市場需求確定功能

功能定位主要確定星級酒店服務(wù)項目、各功能空間的占比與布局等。星級酒店的服務(wù)項目和空間配比須與星級酒店的總體定位保持一致。除此而外，還須考慮的因素包括星級酒店的地理位置、周邊的居民與人流特點、當(dāng)?shù)氐莫毺芈糜钨Y源、本地消費與休閑特點等。

客房、餐廳、咖啡廳、酒吧、休閑康體是一般星級酒店均具備的營業(yè)功能。星級酒店各不相同的豐富功能都是由這些基本的功能演化和延伸而來。客房根據(jù)景觀和樓層的不同，可以設(shè)計出多種不同層次的房型，度假星級酒店會考慮設(shè)計寬大的景觀陽臺，并對衛(wèi)生間、泡浴等空間設(shè)計進行突破，以便給人帶來新奇的居住感受。餐廳可以有中餐廳、西餐廳、特色餐廳、咖啡廳等多種形式，商務(wù)星級酒店的餐廳要便于商務(wù)人員的個人消費、并滿足星級酒店商務(wù)宴請的需求，一般比較大氣、莊重。咖啡廳是星級酒店客人進行輕松的社交洽談的重要場所，往往賦予情調(diào)和私密感受。對旅游星級酒店和度假星級酒店來說，考慮到客人的作息特點，往往提供豐富的自助餐，同時開發(fā)出符合當(dāng)?shù)叵M與資源特點的海鮮餐廳、夜間烤肉等特色餐飲模式。酒吧、大堂吧等社交休閑場所的設(shè)計要考慮到星級酒店的客源定位和品牌自身的特點。如德國品牌的星級酒店，對自釀啤酒的酒吧情有獨鐘，英式的星級酒店將經(jīng)典的下午茶項目經(jīng)營得有聲有色，而一些藝術(shù)特色的星級酒店，則會通過一些老式風(fēng)情酒吧的設(shè)置，激發(fā)出游子內(nèi)心的驛動。

康體、娛樂、養(yǎng)生這些給星級酒店帶來絢麗與渴望、簡單與寧靜、避世與回歸感受的項目，對星級酒店的經(jīng)營無疑是重要的，但其尺度和模式也考驗著規(guī)劃者和星級酒店運營者的智慧和境界，經(jīng)營得好，可以成為星級酒店的亮點和特色，反之可能成為擺設(shè)，浪費星級酒店寶貴的空間，甚至給客人留下不足的印象。

空間創(chuàng)造讓星級酒店變化無窮

建筑本身就是一種空間的藝術(shù)，而作為講求品位與居住感受的星級酒店，空間的藝術(shù)尤為重要。

中國文化講究門臉與面子，落實到星級酒店的規(guī)劃上，會將星級酒店的大堂、雨棚和外景建造得大氣輝煌，許多傳統(tǒng)星級酒店的大堂空間和建面達到了奢侈的程度，在夏天和冬天要保證足夠的制冷與供暖，能源的消耗成為負擔(dān)。從科學(xué)而言，人的氣場不應(yīng)在他所處的空間中過于渺小，否則反倒會有一種壓迫感。如果能夠營造出多層次、不同感覺的適度局部空間，會激發(fā)出住客的好奇心與體驗感受。

對于大型星級酒店而言，主體建筑不同部分保持不同的朝向，可以為不同區(qū)域的客房帶來不同方向的景觀視野。沿著彎折的廊道前行，呈現(xiàn)給客人不同特點的建筑空間，讓客人在廊道的行走中逐步遠離喧囂，進入一個安靜、放松和安全的居住境界。空間的創(chuàng)造和變化不僅是建筑的事情，通過軟裝和道具的變化，同一個空間在不同的情況下會呈現(xiàn)出不同的面貌。營造變化的空間感受并不是所有的星級酒店都能夠做到，但需要記住的是，要想讓客人將更多的時間和消費留在星級酒店，就必須為客人提供不同的空間和環(huán)境。

特色產(chǎn)品賦予星級酒店靈魂

特色產(chǎn)品是星級酒店的個性產(chǎn)品，是能給顧客留下印象和口碑的產(chǎn)品。

星級酒店的特色產(chǎn)品總離不開客房、餐飲、健康和娛樂的范疇?？头渴切羌壘频晏峁┙o客人最重要的消費場所，在幾十平米的套內(nèi)空間和公共空間中，要做出特色確乎不易。一般來說，特色的客房包括如下幾個方面：一是設(shè)立特色樓層，在一個樓層的公共空間和客房具有某類共同的特點，滿足某類細分客人的需要。這種特色可以表現(xiàn)在裝飾文化方面、用品配備方面、藝術(shù)品位上、景觀樓層上、特殊功能上等;二是所有或部分客房的特別功能，如溫泉泡池客房，SPA套房、數(shù)碼客房等;三是運營特色客房，在管理流程、服務(wù)方式、服務(wù)范圍等方面的特色客房等;

餐飲的特色就更多，除了品類、菜系、規(guī)模上的不同外，有獨特食材的特色餐飲、獨特加工工藝的特色餐飲、獨特空間和組織形式的特色餐飲等。餐飲為入駐客人提供美食享受，一些星級酒店的特色餐飲面向社會和社區(qū)經(jīng)營，為星級酒店帶來人氣和潛在居住客源。好的餐飲可成為星級酒店獨立的子品牌而存在。

健康和娛樂構(gòu)成了星級酒店經(jīng)營項目的主要環(huán)節(jié)。一般較高等級的星級酒店都設(shè)有康體部，用于管理和經(jīng)營健身房、棋牌、泳池、室內(nèi)球室等功能。夜總會在城市商務(wù)星級酒店中比較常見，可以面向社會經(jīng)營。SPA作為一種比較高端的養(yǎng)生與護理服務(wù)，已成為目前國內(nèi)高端星級酒店中的必備項目。商務(wù)星級酒店中SPA一般是作為配套功能，可以是外租獨立品牌，也可以是星級酒店自營;度假星級酒店中，SPA往往是非常重要的一個服務(wù)項目，在中國沿海和東南亞地帶的許多度假星級酒店中，SPA甚至是作為星級酒店的主打特色產(chǎn)品。

特色產(chǎn)品除了考慮到本星級酒店品牌自有的優(yōu)勢能力之外，還要考慮到星級酒店所處區(qū)位的特色資源。如溫泉、原始森林、火山泥、有機農(nóng)業(yè)、雪山等自然資源，均可以開發(fā)出非常有吸引力的服務(wù)產(chǎn)品，并使之成為星級酒店經(jīng)營的主要特色。優(yōu)質(zhì)的特色產(chǎn)品成為星級酒店歷久彌新，長期經(jīng)營的產(chǎn)品靈魂。

文化與氛圍讓星級酒店更接“地氣”

星級酒店文化的表現(xiàn)是多方面的，可以表現(xiàn)在建筑外形、內(nèi)部裝飾和星級酒店的VIS系統(tǒng)上。一般來說星級酒店的文化都不是憑空而來的，與星級酒店所在地的地理、人文、歷史、資源、氣候和星級酒店的品牌、定位有密切關(guān)系。城市文明是豐富多彩的，也是富于變化的，因此城市星級酒店的文化除了現(xiàn)代、時尚、變化、簡捷、便利的商業(yè)流行文化之外，影視、繪畫、雕塑、文學(xué)藝術(shù)等各種門類的藝術(shù)流派充斥其中，一座星級酒店只是針對其目標(biāo)市場，凸顯出一定的個性，提供一定的文化感受與旅游服務(wù)，就能獲得特定階層客人的青睞。

旅游度假星級酒店的文化創(chuàng)造，要掌握當(dāng)?shù)芈糜味燃儋Y源的本質(zhì)特征，并將顧客所需的度假特質(zhì)加以提煉、包裝，并融合到星級酒店的服務(wù)產(chǎn)品中，才可形成星級酒店獨特的文化。比如火山湖度假星級酒店將火山巖作為星級酒店的建筑裝飾材料之一，并將具有美容價值的火山泥開發(fā)出礦泥SPA;原始森林邊緣的度假星級酒店，開發(fā)出林地木屋溫泉，并將白樺、林地野生物種的影像與材料應(yīng)用到星級酒店內(nèi)部的裝飾中，體現(xiàn)出生態(tài)、環(huán)保、天人合一的文化感受;有機茶山的度假星級酒店，充分利用茶山的綠、茶葉的香、茶湯的藥用，讓顧客從視覺、味覺、嗅覺、和體感上充分感受，形成清新健康的度假文化氛圍。熱帶海岸風(fēng)車度假星級酒店，將懷舊、浪漫的風(fēng)車，熱情和富于異域風(fēng)情的郁金香引入星級酒店的園林和裝飾中，營造出一種富于情感體驗的休閑度假文化。

星級酒店的文化與氛圍、產(chǎn)品與服務(wù)從不同的側(cè)面打動顧客，產(chǎn)品和服務(wù)從眼、耳、鼻、舌、身各個感官上打動顧客，而文化與氛圍，則直指人心，要求從內(nèi)心打動客人，則必然融入情感和藝術(shù)的感受和體驗。

名稱欄目：專業(yè)星級酒店裝修設(shè)計需注意這六點
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