酒店裝修改造的誤區(qū)

酒店裝修改造是決定酒店生死存亡的一項重大投資決策，怎樣緊密圍繞市場制定整體設計方案，并科學、系統(tǒng)地組織實施裝修改造全過程，使之轉化為營銷戰(zhàn)略的戰(zhàn)術支撐點，這是改造前擺在酒店老總面前的首要問題。

但過去很多人因孤立、靜止、片面看問題，將復雜問題簡單化，誤認為改造就是“籌資、設計、施工”三部曲。改造目的、目標體系模糊不清，摸著石頭過河，走一步看一步，一切憑感覺；確定改造資金需求總量無任何科學依據(jù)；設計不考慮競爭對手威脅，不進行市場細分、篩選客源，無準確的市場定位和營銷戰(zhàn)略，更談不上按照市場要求搞設計；施工過程資金、工期、質量、環(huán)保不能控制；適應新客源要求、對市場反應靈敏的組織架構、運行機制等軟件開業(yè)前便應具備，但一些酒店往往籌備不足便倉促開業(yè)。

往往本來設計投資600萬，但竣工卻變成800萬或1000萬，要么施工單位、材料商上門逼債，開業(yè)后越來越被動，要么到工程后期眼看資金突破大盤子，只能“按照屁股裁尿布”，不得不用低檔粗劣產(chǎn)品，造成大量隱蔽工程缺陷。改造后酒店的每日運營費攀升，待修房增加。

盡管考察設計不少費力，最終設計可能豪華氣派，也滿足了升星要求，但因不能使裝修改造成為拼搶客源的有效手段，更不能數(shù)字化，科學預測投資回收期及投資回報率，不能減弱乃至消除同地域、同檔次酒店殘酷競爭的龐大壓力，改造后因貸款利息、固定資產(chǎn)折舊、固定變動費用等大幅增加，新增有限利潤不足彌補新增費用，導致改造后營業(yè)收入達不到虧盈平衡點，投了資金反而會加大虧損。

因此，在裝修改造前要認真思考一些看似簡單、卻最易模糊的問題。

三個基本問題

1、酒店為何要進行裝修改造？什么是酒店裝修改造？目標體系是如何構成的？

2、從資金籌備到酒店開業(yè)，酒店裝修改造的具體決策實施包括哪些內(nèi)容？怎樣科學界定每項內(nèi)容的方法、步驟并組織實施？

3、判定酒店裝修改造的每一環(huán)節(jié)成功與否的客觀標準是什么？

要解決這些問題，必須科學界定什么是“酒店裝修改造”。為討論酒店裝修改造的五大決策系統(tǒng)，我們查閱了大量中外酒店營銷管理相關文獻，從《康熙字典》到《新華詞典》均無現(xiàn)成答案，只能嘗試作答，權作拋磚引玉，以期引起業(yè)內(nèi)專家共同探討。 在探討“酒店裝修改造”的基本定義以前，我們必須首先搞清一個前提，即：酒店裝修改造的唯一目的是什么？

酒店裝修改造是投大資，操大心，受大累的苦差事，酒店老總為何非干不可呢？說到底，就是我們原來的市場定位、文化定位、功能布局、裝修設施及環(huán)境是幾年前的水平。市場飛速發(fā)展，人的審美觀不斷變化，客人生理、心理需求都在提高，原有裝修設施不但陳舊老化，而且功能缺陷日益突顯，不能滿足客人需要，新酒店風起云涌，必然搶走我們大量老客戶。餐標上不去，開房率、平均房價逐年下降，導致市場份額愈加減少，不改造將難以生存。

因此，酒店裝修改造是指：正在運營中的酒店，面對同地域、同檔次酒店客源市場的殘酷競爭，調研已變化的客源市場、競爭對手及本酒店自身資源約束條件，并對本地區(qū)今后一定時期內(nèi)的客源市場動態(tài)變化作出前瞻性預測。依據(jù)調研結果，細分市場，篩選客源，鎖定目標客戶群。以滿足客戶群生理、心理需求為目標，找出酒店現(xiàn)有環(huán)境與設施的各種功能缺陷，依據(jù)調整后的市場、文化、功能三大定位，以完善功能，彌補缺陷所必要的資金為依據(jù)，確定投資總盤子、投資回收計劃。在投資總額的約束條件下，制定整體設計方案，并對從籌資到開業(yè)的改造全過程組織實施。使裝修改造后的酒店，在同業(yè)競爭中，占據(jù)更為有利的戰(zhàn)略位置，從而快速收回改造資金，提升核心競爭力。

酒店裝修改造的實質是為生存而戰(zhàn)的一種拼搶客源的有效手段。以上定義說明以下問題：

1、酒店改造不是簡單的翻新，也不是片面的追求升星級，而是拼搶客源的一種手段。從市場調研、籌資、制定改造計劃、設計施工，一直到籌備開業(yè)。各項工作必須緊密圍繞這個中心，判斷包括整體設計在內(nèi)的各項工作成功與否的標準就是看其能否成為拼搶客源的手段。

2、酒店改造的起始點不是籌資設計，而是市場調研；其工作終點也不是工程竣工，而是包括運營軟件在內(nèi)的重新開業(yè)籌備。

3、酒店改造是一個復雜的環(huán)環(huán)相扣的決策、實施系統(tǒng)，每一步驟都不能盲目拍板，而必須有科學依據(jù)。必須拋棄主觀唯心論，以快速回收改造資金為目標，制定周密的改造計劃，確保改造后運營經(jīng)濟技術指標達到預期效果。

酒店裝修改造的決策與實施

酒店裝修改造按照決策實施先后順序劃分，可分為五大系統(tǒng)。簡述如下：

1、編制商業(yè)計劃書

商業(yè)計劃書以市場調研、競爭對手調研及自身資源調研取得的科學數(shù)據(jù)為依據(jù)，對酒店重新進行市場、文化、功能定位，按照三大定位制定營銷戰(zhàn)略，作出可行性分析報告，確定改造內(nèi)容、投資總額及投資回收期。

商業(yè)計劃書是制定工程策劃書和整體設計方案的唯一依據(jù)，它反映了市場對改造內(nèi)容及投資總額的鋼性要求，是整個裝修改造全過程的一根紅線。過去，一些酒店很不重視、甚至根本不懂這些內(nèi)容，出去轉一圈，回來委托一家公司搞設計，設計方案嚴重脫離市場，使竣工開業(yè)之日便成為走向虧損破產(chǎn)之時。麥當勞為何能在中國一炮打響，殊不知，他們來中國之前，在各大城市用表測車流量，經(jīng)過八年市場調研，才制定出中國的市場營銷戰(zhàn)略，形成了今天這種設計模式、管理模式。因此，我們必須抓好商業(yè)計劃書的編制工作。

2、編制工程策劃書

工程策劃書以實現(xiàn)商業(yè)計劃書投資計劃為依據(jù)，確定改造的各項內(nèi)容，進行功能分區(qū)，平面布局，機電設備選配，主材、品種、檔次選擇定位，在嚴格控制總額前提下，確保工期、質量使用壽命和環(huán)保。只有這樣，才能實現(xiàn)“施工不留隱患，竣工不留遺憾”的工程建設總目標。

3、整體設計

嚴格按照商業(yè)計劃書與工程策劃書要求，落實酒店的三大定位，制定整體設計方案，商業(yè)計劃書和工程策劃書是酒店改造整體設計的唯一依據(jù)，設計者必須領會“兩書”內(nèi)容，并在效果圖、施工圖、結點圖上面貫徹始終。判斷設計優(yōu)劣標準，不是領導的個人喜好，而是看其能否符合“兩書”要求。

4、施工組織

依據(jù)整體設計方案，制定科學、嚴密的工程實施計劃。包括怎樣考察、選擇隊伍？怎樣確定招投標，怎樣制定能對裝飾公司形成約束的合同條款等，還包括開工后工期、質量、資金大盤子的控制措施。

5、酒店籌開

工程開工重新開業(yè)前，依據(jù)商業(yè)計劃書確定的運營目標，進行開業(yè)籌備。包括布草、餐具、飾品、服務員工裝等物品的選配，也包括按商業(yè)計劃書的要求，重新建立組織架構，進行崗位描述，確定改造后的酒店人員編制，進行人力資源盤點、評估，制定招聘計劃，現(xiàn)有人員培訓計劃，建立考核、獎懲體系等。

新聞名稱：論酒店裝修改造的五大決策實施因素
URL鏈接：http://aaarwkj.com/hangye/jiudiansj/n32286.html

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